Сейчас малый процент населения может себе позволить приобрести новое жилье за свои личные деньги. Цены на рынке недвижимости достаточно высоки, поэтому большинство населения прибегает к варианту покупки нового жилья в кредит. Ипотека – это популярный банковский продукт. В качестве обеспечения по такому кредиту выступает квартира или дом. Человек приобретает новое жилье за кредитные деньги, которое на протяжении некоторого количества времени находится в залоге у банка. Залог снимается только после того, как заемщик выплатит полную сумму кредита.
Со временем у любого человека может возникнуть потребность в переезде. Это может быть связано с работой, с семейными обстоятельствами или просто с собственным желанием. Поэтому, тут возникает вопрос о том, можно ли продать залоговое жилье. Некоторые утверждают, что сделать это на законных основаниях действительно невозможно. Но, на самом деле, ипотечная квартира может продаваться и без особых проблем. Главное – это получить согласия банка, правильно и грамотно оформить сделку и выбрать подходящий для себя вариант. Мы рассмотрим несколько способов, как законно продать ипотечную квартиру сбербанка:
- погашение долга перед куплей-продажей в полном объеме;
- привлечение банка-кредитора, который выступает третьей стороной сделки;
- замена заемщика.
Погашение долга в полном объеме
Логика данного способа заложена в самом названии. Если ваша квартира находится в ипотеке, то для того, чтобы ее продать и вывести из залога, вам нужно полностью выплатить остаточную сумму долга. Только после этого у банка будет возможность снять все обременения, и квартира будет у вас в собственности. После этого вы сможете сделать с ней все, что захотите.
Но, тут сразу же возникает вопрос: где взять столько денег? Ведь вы не просто так брали жилье в кредит. Конечно же, можно занять деньги у родственников и друзей. Но, возможно, вы даже таким способом не сможете насобирать нужную сумму.
Если вы нашли потенциального покупателя вашего жилья, то проблема решается сама собой. Если человек действительно заинтересован в приобретении вашей жилищной площади, то он может стать настоящим волшебником, который как раз и представит вам необходимую сумму для решения всех проблем с банком.
Обратите внимание на то, что прежде, чем искать покупателя и принимать решения о продаже, вам обязательно нужно согласовать это с банком.
Как только вы получите согласие банка на продажу, вы можете договариваться с потенциальным покупателем о сделке. Тут также есть несколько способов:
- оплата наличными;
- оплата на счет в банке;
- оплата кредита в банке в присутствии потенциального покупателя.
Первый способ наиболее небезопасный для покупателя. Большинство людей, скорее всего, не согласятся просто так отдать вам наличные средства для погашения кредита. Правда, эту сделку можно оформить у нотариуса, но это лишняя трата денег. Поэтому, на такой способ можно рассчитывать только в том случае, если вы продаете жилье хорошему знакомому или родственнику.
Во второй способ – это оплата на счет в банке. Но, учтите, что за такую процедуру банк может взять дополнительные комиссии:
- за пополнение счета наличными;
- за перечисление денег на счет кредита.
Третий способ самый оптимальный. Вы и ваш покупатель приезжаете в банк и вместе вносите деньги на погашения кредита. Дальше вы при клиенте пишете заявление на снятия обременений с вашего жилья. Все просто, как дважды два.
Обратите внимание на то, что погашать ипотечный кредит можете только вы или ваш поручитель. Поэтому, будущий владелец вашего жилья самостоятельно не сможет внести деньги на ваш ипотечный счет.
Также обязательно убедитесь в том, что в кредитном договоре нет пункта, который предусматривает штраф за досрочное погашение. Это существенно добавит вам расходы.
Продажа с помощью банка
Продажу ипотечной квартиры можно также осуществить с помощью банка, в котором вы брали кредит. Общая суть такого способа аналогична первому. Единственное отличие состоит в том, что банк выступает в качестве защитника прав двух сторон: продавца и покупателя.
Такой способ хорош тем, что вы защищаете себя от мошенников. Банк может убедить потенциального покупателя заплатить деньги вперед. Один из вариантов, который может предложить банк покупателю – это стать поручителем. Тогда у него появится уверенность в том, что он действительно сможет стать владельцем квартиры.
Заменяем заемщика
Один из самых сложных способов – это замена заемщика. Тут есть два варианта развития событий:
- покупатель получает кредит в том же банке, в котором у вас оформлена ипотека;
- покупатель получает кредит в другом банке.
Первый вариант – это самый простой из двух способов. Достаточно лишь подать ходатайство или, проще говоря, заявление. В нем следует указать все объективные причины, по которым банк примет решение о передачи кредита другому лицу. Будущему владельцу вашей жилищной площади нужно будет собрать весь стандартный пакет документов:
- паспорт;
- документ, подтверждающий доходы;
- свидетельство о заключении брака (если он состоит в нем) и др.
Более точный список всех необходимых бумаг можно получить в банке.
В случае получения положительного ответа от банка, заключается новый кредитный договор и теперь уже покупатель сразу может внести деньги за свое будущее жилье. Дальше происходит стандартная процедура: снятие обременений и оформление договора купли-продажи.
Есть некоторые минусы. В первую очередь – это проценты. В большинстве случаев, все проценты, которые «набежали» по кредиту, вам нужно будет оплатить самостоятельно. А все потому, что они никак не относятся к реальной стоимости жилья.
Все платежи, которые вы ранее не оплатили, вам также нужно будет погасить самостоятельно. К ним также относятся и все штрафные санкции.
Но, если вы каждый месяц вносили большую сумму, чем обозначена по договору, то покупателю нужно будет выплатить вам разницу. Это может отпугнуть будущего владельца квартиры или дома.
Второй способ – это покупатель получает кредит в другом банке. Сложность этого способа состоит в том, что ваш банк может не согласиться на такую сделку, так как посчитает ее невыгодной.
В этом случае все обязанности берет на себя сам покупатель. Он сам решает все проблемы с другим банком:
- собирает документы;
- решает, какой кредит оформить: потребительский или залоговый и др.
Этот способ используют реже всего, так как он не выгоден, ни первому, ни второму банку, а также и будущему покупателю.
Возможные проблемы
Ни одна финансовая сделка, особенно если она связана с покупкой или продажей квартиры, сопровождается огромным количеством рисков. Перед тем, как принимать какое-либо решение, лучше всего проконсультироваться с опытным юристом. Он точно подскажет, что вам нужно делать в том, или ином случае, а также укажет на возможные махинации со стороны покупателя или банка.
При покупке ипотечной квартиры вы можете столкнуться с очень распространенной проблемой. Она заключается в том, что жилье оформлено не на одного человека, а на супругов. Особенно будет проблематично оформить сделку, если супруги находятся на стадии развода, и оба претендуют на часть жилья. В этом случае вам нужно будет проконтролировать, чтобы бывшие супруги подписали все дополнительные соглашения к кредитному договору, а также написали заявления о том, что они не имеют никаких претензий.
Требования Сбербанка
Самый крупный банк России также занимается продажей ипотечных квартир. Требования к сделке особо не отличаются от стандартных.
В первую очередь, вам нужно проинформировать Сбербанк о своих намереньях продать жилье. Вам нужно написать заявление, в котором привести весомые доказательства того, что это действительно необходимо.
После рассмотрения заявления, заемщик получает письменный ответ от банка с положительным или отрицательным решением. Если вам придет отрицательный ответ и вы с ним не согласны, вы всегда можете подать новое заявление непосредственно в Центральный банк. Возможно, решение будет изменено в вашу пользу.
Перед совершением сделки, вам нужно будет погасить все проценты, которые вам были начислены за определенный период. Это обязательное требование Сбербанка Российской Федерации.
Только после этих простых действий вы сможете «пускать» дело в ход и заниматься продажей вашего жилья.
Избегайте проблем
Для того чтобы оградить себя от мошенников и от лишней траты денег, обязательно сходите в банк и узнайте все условия продажи ипотечной квартиры. Как правило, Сбербанк России выкладывает все официальные правила сделки на своем официальном сайте. Если вам какие-либо пункты не понятны, вы всегда можете подойти в любое отделение банка и уточнить все интересующие вас вопросы.
Не стесняйтесь задавать лишние вопросы и по несколько раз уточнять. Сотрудники банка обязаны отвечать вам на них, так как это не простая сделка.
Будьте готовы к тому, что продажа ипотечной квартиры от Сбербанка займет у вас достаточно большое количество времени. В основном время уйдет на поиск потенциального покупателя. Сейчас сложно найти человека, который бы с радостью согласился приобрести залоговое жилье. Поэтому, наберитесь терпения, и тогда все у вас получится.
