Как выплатить ипотеку побыстрее?

Такой банковский продукт, как ипотека, является наиболее доступным вариантом приобретения собственного жилья. Но, обращаясь за помощью к чужим деньгам, следует помнить, что они имеют ряд обременительных свойств и требуют к себе особого отношения. Многие заёмщики, получив кредит, уже с первого дня начинают думать о том, как бы скорее с ним расплатиться. В таком вопросе на помощь придут некоторые советы, которые, возможно, ускорят процедуру возврата.

Достойная попытка погасить ипотеку собственными силами

Кредитные деньги, которые были получены на приобретение недвижимости, можно возвращать разными способами. В зависимости от условий договора отдать заём можно строго по графику платежей, или при появлении свободных денег – раньше срока. Во втором случае одного желания быстрее вернуть деньги может оказаться недостаточно, так как строгие договорные обязательства довольно часто просто запрещают это делать. Многие заёмщики попросту не знают, как максимально выгодно использовать денежные средства, и в результате из-за неправильной политики теряют на переплатах.

Начинать решение вопроса о том, как быстро погасить ипотеку, нужно с тщательного изучения условий договора. Если какие-то юридические моменты документа вызовут сомнения, то можно обратиться за консультацией к специалисту. В зависимости от величины и стабильности дохода можно либо сократить срок выплаты, либо уменьшить основную сумму долга. Для каждого конкретного случая в кредитном договоре прописаны свои условия. Варианты возврата платежей могут быть двух видов: дифференцированным и аннуитетным.

Чем грозит досрочное погашение

Многие должники в надежде на быстрое погашение кредита совершают необдуманные действия, которые могут только усугубить ситуацию. Происходит это от элементарной безграмотности. Чтобы в последствие не плакать, споткнувшись о подводные камни кредитной системы, рекомендуется, как можно, раньше сбалансировать график платежей.

Довольно часто физические лица стараются отправить в счёт очередного платежа сумму чуть выше положенной, но такая тактика является совершенно бессмысленной. Лучше накопить денежные средства на несколько платежей и обсудить новые условия возврата с банком.

Стоит заметить, что быстрое погашение ипотечного кредита не совсем выгодно банку. В этом случае кредитное учреждение теряет на процентах, поэтому кредитор будет пытаться всячески не допустить такой ситуации. С помощью различных договорных обязательств банки делают процедуру досрочного возврата практически нереальной. Финансисты применяют следующие меры:

• Устанавливается минимальный срок, после которого разрешается досрочное погашение;
• Ограничивается размер взносов;
• Вводят дополнительные требования, обязывающие заранее сообщать о намерении срочного погашения ипотеки.

Юристы подвергают сомнению установление подобных запретов и советуют оспаривать сложившуюся ситуацию в суде.

Кроме того, в законодательстве действует норма, которая освобождает заёмщика от получения официального разрешения банка на досрочное погашение ипотеки.

Заёмщик в таком случае должен уведомить финансовое учреждение о своём намерении за месяц.

В любом случае при решении вопроса о досрочном погашении не стоит сразу обострять ситуацию обращением в суд. В первую очередь нужно попытаться найти приемлемое решение путём переговоров с банком. В любой ситуации есть выход, главное его вовремя найти. В рамках подготовительных мероприятий рекомендуется внимательнее изучить все пункты договора, и проконсультироваться по ним с квалифицированным юристом, занимающимся ипотечным кредитованием.

Если стороны не пришли к единому решению, или пункты договора вызывают сомнение, то в первую очередь необходимо предъявить претензию в банк, и только потом составлять исковое заявление. Довольно часто, когда банк узнаёт о намерении заёмщика обратиться за помощью в суд, то вопрос решается в досудебном порядке.

Как выяснилось, досрочное погашение ипотечного кредита является вполне реальным действием, разрешенным законодательством. Вопрос о полном или частичном погашении ипотеки должен быть решён банком в течение одного месяца.

Погашение долга равными долями

В основе аннуитетного способа лежит схема погашения займа равными частями в течение определённого срока. В связи с тем, что банк закладывает в ипотечные платежи проценты за пользование кредитными деньгами, не всегда досрочный возврат предполагает экономию.

Кредитная аннуитетная схема строится по следующему принципу. Вначале заёмщик выплачивает сумму процентов, а затем основной долг. С помощью такой тактики банк защищает себя от риска невозврата займа и получает максимальную прибыль. Поэтому, при досрочном возврате долга банк получит запланированную сумму, а клиент при этом не сэкономит. В связи с такими особенностями системы при наличии у физического лица возможности досрочного погашения следует выбирать иную схему погашения.

Гасить долг по ипотеке с помощью дифференцированного способа выгоднее

При использовании дифференцированного расчёта возврата кредита первоначальные взносы имеют максимальный размер. По мере приближения к окончанию срока ежемесячные платежи снижаются. Также как и в первом случае, общая сумма долга складывается из тела кредита и процентов, но соотношение частей неравное. Дело в том, что проценты за пользование заёмными средствами начисляются только на остаток долга, в связи с этим погасить ипотечный кредит досрочно становится выгодно. Но если рассматривать такую схему с точки зрения семейного бюджета, то наиболее удобно планировать расходы, когда заранее известна точная сумма. Также стоит заметить, что выплачивать высокие первоначальные взносы намного сложнее. В каждой отдельной ситуации есть свои сложности и преимущества, поэтому прежде чем гнаться за досрочным погашением, нужно всё хорошо взвесить.

Досрочное погашение ипотеки в различных банках

Если рассматривать такое крупное кредитное учреждение, как Сбербанк, то можно уверенно сказать, что проблем с быстрым погашением ипотеки в таком банке не возникнет. Для того чтобы начать процедуру возврата, нужно подать в кредитный отдел заявление установленного образца, в котором будет указана дата возврата, сумма и номер расчётного счёта.

Погасить ипотеку в Сбербанке можно в любой рабочий день, причём учреждение не устанавливает лимита на возврат сумм, и не регламентирует сроки досрочных выплат. Кроме того, при осуществлении такой операции не взимается дополнительная комиссия.

Банк ВТБ 24 также предоставляет своим клиентам комфортные условия для досрочного погашения кредита. Учреждение банка не устанавливает лимитированных сроков срочного погашения. Заявку на осуществление такой операции можно подать за один день до осуществления возврата.

Схема рефинансирования кредита

Многие банки с целью привлечения клиентов предлагают рефинансировать кредит, полученный в другом финансовом учреждении. Иными словами, рефинансировать – значит перезаключить договор на более выгодных условиях. Такую операцию можно провести в рамках одного банка, или перейти к более выгодному кредитору. Во втором случае ипотечное имущество полностью переходит к другому банку, а договор перезаключается.

Чтобы воспользоваться схемой рефинансирования с целью более выгодного погашения ипотеки, нужно собрать определённый пакет документов аналогичный тому, который подготавливался при получении ипотеки. В кредитный отдел банка подаётся заявление о намерении срочно заплатить остаток ипотеки. Затем заёмщик, получив согласие, в первом банке передаёт все документы приемнику. Там заключается новый договор, и полученными деньгами гасится выплаченный остаток по кредиту. Многие клиенты используют процедуру рефинансирования для того, чтобы получить сумму денег, превышающую остаток долга, а образовавшуюся разницу направляют на другие нужды.

Альтернативные способы возврата денег

Для того чтобы расстаться с ипотечным кредитом, потребуются денежные средства. Банки предлагают для таких случаев получить потребительский кредит. Этот метод является затратным, но зато у физического лица есть все шансы выплатить имущественный долг. Использование потребительского кредита имеет стратегическое значение, так как быстро выплатить ипотеку − значить стать собственником оплаченного имущества.

Используя схему погашения ипотеки с помощью другого кредита, денежные средства заёмщика просто переходят на иные договорные отношения. Причём заёмщик в большинстве случаев переплачивает, а не экономит. На сегодняшний день ставки потребительского кредита довольно высоки, и по сравнению с ипотекой являются экономически необоснованными для заёмщика. Но, тем не менее, физические лица пользуются такими схемами довольно часто, так как они позволяют освобождать залоговое имущество от обременения. Лицо может оформить помещение в собственность, сдать его в аренду и даже продать. В этом случае потребительский кредит просто незаменим.

Дополнительные ресурсы для погашения займа

В процессе осуществления платежей по кредиту, или после того как будет выплачен весь долг, а помещение оформлено в собственность, физическое лицо имеет право воспользоваться имущественным вычетом. Иными словами, налогоплательщик может вернуть часть уплаченного подоходного налога, и направить его на оплату ипотеки. Законодательством установлен лимит вычета в размере 3 млн. руб. С этой суммы начисляется налог на доходы. Для того чтобы воспользоваться такой льготой, нужно подать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Также для снижения долга по ипотеке можно использовать материнский капитал. Улучшение жилищных условий является целевым назначением такого сертификата. Чтобы начать процедуру оплаты, нужно обратиться в Пенсионный фонд за справкой о том, какая сумма доступна для перечисления. После оформления пакета документов государством будут перечислены денежные средства непосредственно в банк.

 Следует заметить, что некоторые кредитные учреждения разрабатывают специальные программы по привлечению материнского капитала в виде обеспечения ипотеки. Такие схемы строятся на максимально выгодных для всех условиях.

В период кризиса государство разработало программу поддержки населения, в рамках которой население, попавшее в затруднительную ситуацию, может получить субсидию и дополнительные льготы. Реструктуризация ипотеки поможет снизить платежи и предоставить отсрочку по уплате на полтора года. Государство помогает закрыть часть начисленных процентов за счёт бюджета.