Выгодно ли брать ипотеку в долларах?

Желание иметь собственную квартиру или дом есть практически у каждого человека. Однако в современных условиях заработать или накопить на жилье очень сложно, поэтому многие пользуются услугами банков и берут ипотеку.

Ипотечные продукты коммерческих банков

Задумываясь о необходимости оформления кредита на покупку жилья, сложно сделать выбор. Предложения банков делятся по следующим параметрам:

• Величина первоначального взноса – суммы собственных средств заемщика, которые он готов вложить в приобретение квартиры. Банки не настроены принимать на себя весь риск при покупке недвижимости и, таким образом, делят его с заемщиком.
• Процентная ставка. При выборе банка следует учитывать не номинальную, а реальную процентную ставку, в которую включаются различные комиссии, страховые платежи и так далее.
• Срок кредитования. Чем больше данный параметр, тем лучше, поскольку более длительный срок предоставляет заемщику дополнительную финансовую свободу.
• Валюта кредита. В настоящее время заемщик может выбрать, в какой валюте получить кредит, чтобы его было дешевле обслуживать.

Валютный риск

Получая кредит на покупку недвижимости в валюте, необходимо учитывать специфические риски. Самый главный риск – это возможность изменения курса. Он может привести, как к выгоде, так и к серьезным финансовым затруднениям. Например, взяв ипотеку в долларах при падающем курсе, можно легко с ней рассчитаться. Ведь доход человек получает в рублях, доллар становится с каждым днем дешевле, значит на ту же самую сумму в рублях можно приобретать большее количество валюты и гасить кредит.

Однако ситуация может быть и обратной, когда курс валюты растет. В этом случае, если не происходит одновременного увеличения заработной платы или иного дохода, гасить кредит с каждым месяцем будет сложнее. Но наибольшие проблемы может вызвать резкое изменение курса. Несмотря на то, что Центральный банк контролирует операции на валютной бирже, периодически возникают ситуации, когда на протяжении нескольких дней стоимость рубля падает на несколько десятков процентов.

Причины резких изменений валютного курса

Конечно, полностью избежать валютных рисков навряд ли удастся. Но есть возможность предугадать движение курса. Для этого не нужно обладать какими-либо специальными знаниями или навыками. Достаточно отслеживать следующие факторы:

• Цена на нефть. В случае с Россией – это ключевой фактор, влияющий на курс рубля по отношению к другим валютам. Нефть является основной статьей экспорта, а значит, и основным поставщиком валютной выручки в страну. Чем выше ее стоимость, тем больше валюты ввозится в Россию, что ведет к укреплению рубля. Поэтому при наличии положительных прогнозов относительно цены на нефть (она будет повышаться), ипотеку в долларах смело можно брать.
• Санкции в отношении России. В условиях санкций, объем экспорта и импорта сокращается. Кроме того, снижаются и иностранные инвестиции в страну, поэтому приток валюты становится значительно меньше. Это приводит к падению рубля, а значит, в таких условиях брать кредит на покупку недвижимость в иностранной валюте чрезвычайно рискованно.
• Состояние банковской системы. При принятии решения об ипотечном кредите необходимо оценить состояние финансовых организаций и направление их деятельности. Если банковский сектор активно вкладывает средства в экономику страны, активно кредитует предприятия, это свидетельствует о низком интересе к валютному рынку. Низкая доходность операций с валютой говорит о стабильности курса, а значит, приобретение жилья с помощью ипотеки в долларах может оказаться вполне выгодной операцией.

Как застраховаться от валютных рисков?

Если заемщик все же решил взять кредит в иностранной валюте, у него есть несколько методов избежать серьезных потерь в случае резкого колебания курса:

• Первый – иметь сбережения в валюте в размере одного или двух ежемесячных платежей по кредиту. Это позволит обезопасить себя на некоторый период времени. После того, как рынок успокоится (а за пару месяцев это точно произойдет), можно будет принять решение о том, как действовать дальше в новой экономической ситуации.
• Второй способ – иметь сбережения в драгоценных металлах. Когда происходят резкие колебания курсов иностранных валют, инвесторы начинают искать более стабильные направления вложения средств. Лучше золота инструмента пока не придумали. Поэтому в условиях нестабильности на валютном рынке часто происходит рост стоимости золота, что приведет к увеличению сбережений, а значит, сохранению возможности платить за ипотеку в долларах.
• Но главной рекомендацией все же является золотое финансовое правило: кредитоваться следует в той валюте, в которой заемщик получает доход. Если заработная плата привязана к курсу доллара, то опасаться резких его колебаний не стоит – доход будет изменяться пропорционально платежу по кредиту. В противном случае, привлекать ресурсы на покупку недвижимости лучше в рублях.

Как рассчитать свою платежеспособность?

У каждого банка есть свой порядок определения максимальной суммы кредита, которую он может предложить заемщику. Основной фактор, который учитывается финансовой организацией, конечно, доход потенциального клиента. Чем он выше, тем больше сумма кредита. На практике, следует ориентироваться, что на ежемесячные платежи по обслуживанию долга должно приходиться не более 30% от суммы дохода. При оформлении ипотеки, на ее максимальную сумму влияет также и стоимость квартиры или дома, который предполагается купить.

Рассматривая возможность получения ипотечного кредита, необходимо при расчете платежеспособности заложить валютный риск. Банки, конечно, сделают это сами. Но для понимания собственной финансовой нагрузки при расчете возможной максимальной суммы кредита следует учесть возможность резкого изменения курса доллара. Это можно осуществить, увеличив размер ежемесячного платежа на 15-20%. Таким образом, будет учтен валютный риск и заемщик будет готов к резкому изменению ситуации.

На что обратить внимание в кредитном договоре?

Есть ряд общих моментов, на который следует обращать внимание.

• Во-первых, это порядок начисления процентов и сроки оплаты. Этот пункт очень важен, поскольку нарушение сроков может привести к автоматическому увеличению процентной ставки и даже к досрочному взысканию банком всей суммы кредита.
• Второй пункт, который следует внимательно изучить – это, как раз, случаи, в которых банк может досрочно потребовать вернуть заем. Это необходимо сделать, чтобы не допускать формальных причин для расторжения договора. Часто в таком пункте указываются смена адреса, паспортных данных и так далее. Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, заемщик вполне может успеть поменять паспорт в соответствии с законодательством, и об этом нужно своевременно уведомить финансовую организацию.

Для валютного кредита обязательно следует проанализировать порядок действий при резком изменении курса доллара. Поскольку такую возможность исключать нельзя, следует заранее понимать процедуры, которые потребуется выполнить, чтобы минимизировать последствия такого изменения ситуации.

Что делать, если возникли трудности с оплатой кредита?

Тем не менее, на практике часто возникают случаи, когда заемщик оказывается не способен обслуживать долг в иностранной валюте. В таком случае необходимо следовать определенным правилам:

• Не скрываться. Гораздо выгоднее и правильнее пойти в банк и обсудить сложившуюся ситуацию. Как правило, в финансовых организациях есть программы реструктуризации, которые позволят преодолеть трудности с минимальными потерями. Банк, как и заемщик, не заинтересован в наличии просроченной задолженности.
• Изучить предложения других банков. Вполне может оказаться, что на рынке имеются кредитные организации, которые заинтересованы в увеличении портфеля займов и предлагают выгодные условия рефинансирования обязательств заемщика.
• Рассмотреть возможность расторжения договора. В этом случае, конечно, придется отдать квартиру, но в соответствии с законодательством банк будет обязан ее продать и себе оставить только сумму долга. Остаток подлежит выплате заемщику. Вполне возможно такая ситуация окажется достаточно выгодной, ведь изменение курса – явление временное, вполне возможно через некоторое время появятся более выгодные финансовые предложения для приобретения недвижимости.

Итак, выгодно ли брать ипотеку в долларах? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. Но можно сформулировать несколько принципов, которыми следует руководствоваться при принятии решение об оформлении ипотечного кредита. Во-первых, брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Во-вторых, учитывая высокие валютные риски, ипотеку в долларах лучше брать на достаточно короткий срок. И, в-третьих, оформив валютный кредит, необходимо тщательно следить за ситуацией на валютном рынке.