В настоящее время банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в которых разобраться порой бывает очень сложно. Так, как правильно брать ипотеку, какие основные ошибки и особенности ипотеки? Такой вопрос задают себе люди, в первый раз решившиеся на этот шаг. Многие считают, что при выборе кредита на приобретение жилья, важным условием считается его процентная ставка. Большинство думают, чем ниже проценты по кредиту, тем он выгоднее. На самом деле, ипотечный кредит имеет несколько составляющих: затраты на страховку, оценку квартиры, если квартира подбирается на вторичном рынке, и непосредственно сам процент за пользование ссудой. Не всегда банки с самым низким процентом в итоге оказываются наиболее выгодными. Именно поэтому так необходимо со всей серьезностью подойти к данному вопросу.
Правила
В процессе кредитования рискуют обе стороны сделки – слишком большая стоимость вопроса. Банк понесет большие убытки в случае неплатежеспособности должника, а заемщик может оказаться на улице. Всех нюансов предусмотреть невозможно, но обезопасить себя при заключении сделки все – таки можно. Для этого необходимо следовать следующим правилам:
- Наличие у кредитора положительной репутации. Кредитные учреждения существуют не один год, и за это время у банка складывается определенная репутация. Чем больше Ваших знакомых имело дело с конкретным банком, тем лучше. Надежней оформлять заем в том банке, который давно известен на рынке и занимает прочные позиции, оформляет ипотеку под разумные проценты, и желательно специализируется на ипотечном кредитовании. Однако, банки находящиеся в одной «весовой категории» могут выставлять различные требования, например дополнительные поручители или ограничить круг созаемщиков.
- Внимательно читать все подписываемые документы. Перечитывать кучи бумаг, связанных с оформлением жилищного кредита скучно, но необходимо. Заранее настройтесь потратить много времени на изучение документов, потом это может пригодиться. Если в договоре есть ссылки на законодательство, необходимо ознакомиться с этими правовыми актами. Так же рекомендуется сделать минимум две копии с каждого документа, потому что, во-первых, как правило, в процессе оформления бумаги теряются, во-вторых, таким образом можно проконтролировать, чтобы в договор не вносились изменения без Вашего ведома.
- Ставить подпись только под теми документами, в которых понятна каждая строка. Однако не все заемщики придерживаются этого правила, а потом выясняется, что под двусмысленным пунктом скрываются дополнительные платежи и комиссии. Если Вы сомневаетесь в своих силах, всегда можно прибегнуть к помощи специалистов. Бывают случаи, когда некоторые кредитные организации взимают определенный процент за сопровождение сделки. Если в договоре это оговаривается и клиент подписывает документ, платить придется однозначно. Поэтому так важно ознакомиться с каждым пунктом в жилищном договоре.
- Ознакомиться с требованиями кредитора. Условия погашения займа могут быть основные и дополнительные. Основным требованием, конечно же, считается вовремя погашенный платеж по ипотеке. К дополнительным условиям погашения ипотеки каждый банк подходит по-своему. Например, банк может обязать клиента представлять справку о доходах раз в квартал или год, сообщать о смене места работы, заключению брака или развода, появлению детей в семье, смене места жительства и многое другое.
- Снятие обременения на имущество после погашения ипотеки. Это один из важнейших вопросов при получении ссуды. Сейчас рассмотрим, как правильно оформить ипотеку и снять обременение с квартиры. В первую очередь залоговое обременение снимается только после полного погашения долга перед кредитным учреждением. Этот вопрос нужно проследить как на стадии подписания договора, когда оговариваются условия перехода права собственности от банка к заемщику, так и при погашении кредита. На основании внутреннего устава банка, процедура изменения записи в Росереестре может проходить по-разному, но конечный итог одинаков – при снятии обязательств клиента перед банком, право собственности на имущество переходят заемщику. Клиент имеет полное право ознакомиться с порядком оформления данной процедуры поэтапно.
Оформление ипотеки
Для окончательного принятия решения, как правильно взять ипотечный кредит, нужно обдумать следующее:
- Определить необходимую сумму займа. Чем больше сумма кредита – тем больше риски банка. Поэтому, кредитное учреждение может потребовать выполнение дополнительных условий: предоставление поручителей или залог подобранной недвижимости. Для оформления ипотеки, потребуется оценка недвижимости и ее страховка, что тоже влечет за собой дополнительные расходы. Если у Вас нет этих средств, их можно заложить в общую сумму, запрашиваемую у банка.
- Запланировать первоначальный взнос. Обычно банки требуют внести в качестве первоначального взноса около 15% от стоимости жилья. Чем больше первичная оплата, тем меньше сумма кредита. Многие кредиторы предлагают оформить покупку жилья без начальной суммы, но нужно быть готовым к тому, что процентная ставка будет несколько выше, чем оговаривалось ранее.
- Определиться со сроком ипотеки. Чем длиннее срок кредита, тем меньше будет ежемесячный платеж, но переплата в этом случае будет существенно больше. Поэтому нужно выбрать оптимальный вариант соотношения размера и срока выплат.
- Решить в какой валюте брать кредит. Выбирая между ипотекой в долларах, евро или рублях, нужно быть готовым к колебаниям курса: выбранная валюта может подорожать или подешеветь. Кредит в иностранной денежной единице выгодней, но риск повышения курса очень велик. В вопросе как правильно взять ипотеку на квартиру, нужно ориентироваться на тот вид денег, в котором поступает прибыль или зарплата.
- Узнать о спецпредложениях банков. Некоторые кредитные учреждения предоставляют отдельным категориям граждан ипотеку по льготным условиям, например программа Молодая семья, поэтому купить квартиру в ипотеку со значительной скидкой вполне реально.
После того, как взвесив все «За» и «Против», Вы все же решили оформлять жилищный кредит, в первую очередь нужно решить – будете ли Вы сами искать выгодные предложения банков и собирать бумаги, или же заключить договор с ипотечным брокером. Это достаточно новая услуга на ипотечном рынке, но уже завоевавшая массу положительных отзывов. Естественно, услуги профессионала стоят недешево, но грамотный специалист поможет подобрать самый выгодный вариант ипотеки, подскажет в каких случаях можно сэкономить и тем самый полностью окупит все затраты.
Если Вы решили самостоятельно подбирать подходящий вариант, самое время приступать к поискам кредитного учреждения. На рынке ипотечного кредитования большой выбор банков, предлагающих разные условия, поэтому придется сравнить не одну организацию. Предпочтительней начать с того учреждения, где Вы получаете зарплату, скорее всего как постоянному клиенту банк предоставит более низкий процент. Если у клиента стабильный высокий доход, многие банки с большой долей вероятности одобрят его заявку. После одобрения пора приступать к сбору документов. Обычно все бумаги имеют стандартную форму для заполнения. Далее кредитное учреждение определяет срок, в течение которого заемщик должен найти подходящее жилое помещение, отвечающее требованиям банка. По выбранному объекту жилья нужно собрать следующие документы:
- Свидетельство на собственность;
- План жилья и его паспорт;
- Справка о регистрации установленной формы;
- Справка об отсутствии долгов по квартплате;
- Выписка из Госреестра о праве собственности и отсутствии обременении на объект недвижимости;
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры при наличии несовершеннолетних собственников.
Еще одним обязательным условием сделки является оценка жилья. Максимальная сумма кредита, предоставляемая банком, не должна превышать 100% оценочной стоимости жилья. В этом случае не стоит путать оценочную и рыночную стоимость.
Кроме того, обязательным является страхование объекта недвижимости. В связи с длительностью сроков ипотеки, банк требует страхование потери трудоспособности клиента, повреждения или утраты объекта недвижимости. После проверки службой безопасности банка всех предоставленных документов, наступает заключительный этап сделки – подписание договора.
Жилищный кредит может оформляться в виде Договора ипотеки (с ним лучше ознакомиться заранее), или в форме договора купли – продажи, составленного в таком виде, что ипотека вступает в законную силу после его подписания. Иногда одновременно с договором ипотечного кредитования, оформляется закладная. Это вид ценной бумаги, которая определяет право кредитного учреждения на выполнение денежного обязательства, обеспечиваемое ипотекой. В отдельных случаях банк требует нотариального заверения некоторых справок. Неправильно собранный пакет документов только затягивает процесс оформления. Завершение кредитования происходит в Федеральной службе госрегистрации.
