Для продажи ипотечной квартиры необходимо найти покупателя, которого устроят условия предварительного договора купли-продажи недвижимости. В целом избежать всех проволочек можно и без согласия банка. Но, существуют и другие пути решения данного вопроса.
Важно знать, что ипотечный кредит подразумевает наличие залога на приобретённое имущество. В свидетельстве о праве собственности указывается пометка об ипотеке в силу закона.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Имущество, находящееся в залоге у банка, так или иначе, исходя из определенных трудностей, всё же можно продать.
Что для этого нужно:
- Кредитный договор. Соглашение между покупателем и банком с определенными кредитными условиями.
- Свидетельство о праве собственности. Документ подразумевает наличие пометки об обременении имущества.
- Возможность досрочного погашения. Иногда будущий владелец квартиры или дома может договориться с продавцом о предварительном погашении задолженности или авансовом платеже за квартиру. Для этого составляется предварительный договор купли-продажи.
- Условия договора. Соглашение с банком должно предусматривать наличие дополнительного пункта о возможности досрочного погашения кредита. При этом должны быть исключены дополнительные штрафы и пени при подобном случае.
- Согласие банка. Для проведения операцией с недвижимостью, находящейся в залоге у банка под кредитные обязательства, чаще всего, потребуется согласие банка.
В любом случае, существует выход из любой ситуации, в том числе и в необходимости передачи собственности с обременением.
Как продать ипотечную квартиру
В успешном проведении сделки должны участвовать, как минимум три лица:
- Владелец заложенной недвижимости.
- Покупатель.
- Банк, осуществивший заём в залог на недвижимость.
Существует возможность обойтись несколькими вариантами проведения операции, один из которых подразумевает обход информирования о намерении продать квартиру.
Заключается данный способ в предварительном погашении задолженности, но со стороны покупателя. Подобная операция заверяется соответствующим документом у нотариуса.
Так же составляется предварительный договор о том, что после погашения задолженности перед банком и снятии обременения с жилищной площади, всё имущество переходит к новому владельцу.
Подобные операции, как правило, предусматривают обращение к аккредитиву. То есть к услугам того же банка, выступающего в роле гаранта проведения сделки.
Стоит избегать определенного нюанса о возможном несогласии банка в части продажи дома. Поэтому стоит заранее понимать и предупреждать ипотечный банк. Делать это необходимо, так как текущая сделка может быть оспорена и недвижимость перейдет в собственность кредитора.
Продажа ипотечной квартиры
Продавать квартиру можно при нескольких обстоятельствах. И чаще всего, это происходит по нескольким причинам:
- Сделка с заложенным имуществом ипотечнику.
- Нужда в денежных средствах, невозможности работы по текущим кредитным условиям.
- Желание получить выгоду. В основном это касается сделок с вновь построенными многоэтажками. Как правило, цены по итогам возведения подобной собственности изменяются и в большую сторону.
- В случае переезда и/или смены работы.
- Когда необходимо продать ипотечную квартиру и купить другую.
- Ипотечную квартиру при разводе, ипотечной квартиры при разводе.
Больше всего подобную практику реализует город Москва. Покупая квартиру в ипотеку, находящуюся еще в стадии котлована, при подготовке ее к продаже после постройки, ценовая категория значительно колеблется. Что и позволяет покрыть все расходы и проценты по кредитному договору.
Продавать квартиру при разводе
В подобном случае огромную роль играет дата вступления в брак и покупки недвижимости. При продаже заложенной недвижимости, приобретенной одним из супругов во время брака, должны учитываться доли участия членов семьи.
Согласно Федеральному закону, при распадении браков один супругов, а именно владелец ипотечной жилплощади имеет право через суд добиться выписки прописанных членов семьи, кроме несовершеннолетних детей.
Касаемо детей, выписать их можно только при их фактическом проживании в другом месте. Учитывается то факт, что ребенок не должен быть ущемлен в правах. А именно, будущая прописка должна быть на жилой площади, не менее предыдущей.
Все подобные операции с несовершеннолетними лицами согласовываются с социальной защитой. Разводящийся член семьи не может ни при каких обстоятельствах ущемлять права ребенка.
В некоторых случаях подобная сделка может быть оспорена судом. Пример может стать ущемление интересов бывших членов семьи.
При факте развода с человеком, находящимся в местах тюремного заключения, право на долю собственности все же остается. Ответственность за данную проблему уже переходит на нового владельца.
Поэтому, очень важно для покупателя, проверить факт чистоты квартиры по юридической части.
Бизнес квартиры в ипотеку
В последние годы актуальным стали манипуляции приобретения жилья с целью перепродажи в кредит. В целом, данный способ очень выгоден, средняя доходность может составлять 200-300 процентов.
Сравнительно новый способ дохода имеет и существенные риски. Например, работа с застройщиками в России еще остается очень рискованным делом.
Покупка таким способом, в виде ипотеки, позволяет отлично рассрочить платеж, но иногда может привести к существенным потерям, которые, как правило, тяжело решать.
А, при возможных просрочках платежа, понижается банковский рейтинг, что в целом очень негативно сказывается на дальнейшем получении банковских займов.
Жилье в кредит может и просто надоесть, тяжелые жизненные обстоятельства не могут позволить полноценно проводить выплаты по платежам.
Как правило, недвижимость ежегодно растет в цене, и прогадать в подобных случаях тяжело. Стоит лишь запросить разрешение у банка.
Пытаться увильнуть от этого вопроса не стоит, так как все это может привести к оспариванию сделки со стороны кредитной организации и аннулированию договора.
Передача ответственности
Приобретенный долг можно продать или перенести с теми же условиями на другое лицо. Факт владения квартирой передается вместе с долгами.
Для банка подобная манипуляция может оказаться предельно выгодной, так как производится перекредитование. Что не исключает процесс перерасчета платежа по процентам.
Как правило, кредитный клиент в первые годы займа выплачивает большую часть процентов по платежу. А потом может позволить себе погашать основную сумму по основному долгу.
Для нового собственника в принципе и не настанет критической разницы. А наоборот, появится значительное преимущество и шанс проведения платежей в рассрочку.
Решенный подобным образом жилищный заём позволяет не только произвести отчуждение ипотечной недвижимости, но и позволить увеличение и уменьшение жилой площади.
По сути, получается доступным обмен ипотеки на ипотеку, но на необходимых условиях и с участием нескольких физических или юридических лиц.
Купленный дом, таким образом, при необходимости можно расширить под семейные нужды без существенных потерь по платежу. С каждым годом ипотечная сфера становится все более привлекательной, а застройщики все более надежными.
Конечно, стоит обращаться к уже проверенным организациям, с многолетним опытом работы в строительной сфере. Хотя и тут присутствуют определенные риски.
Реализация долговых обязательств
Возможно, может произойти и такая ситуация, когда необходимо срочно вернуть выплаченную банку разницу денежных средств.
В этом случае существуют организации или люди, которые готовы выкупить долг. При этом все операции подобного рода должны быть согласованы и оформлены в соответствии с требованиями законодательства и банка-заемщика.
Приобрести долг не составляет значительного труда, все обязательства, в том числе и обременение на залоговое имущество передается на нового собственника по кредитным обязательствам.
Что нужно для снятия обременения с квартиры
Данный вопрос непременно касается нового владельца имущества. Требуется предоставление в МФЦ небольшого пакета документов и уплата госпошлины.
- Паспорт нового собственника/собственников;
- Свидетельство о праве собственности;
- Договор купли-продажи;
- Справка о выплате долга банку;
- Закладная, которая, как правило, хранится в банке, выдававшем кредит.
Если же покупатель приобретает жилье в ипотеку на других условиях в том или ином банке, то он должен иметь достаточную сумму для погашения текущих долгов по кредиту продавца. На практике это оказывается сумма полной стоимости квартиры, дома или земельного участка.
Только после этого снимается обременение со старого владельца и накладывается уже на нового в соответствии с кредитными обязательствами по новому договору.
По сути банки при таких сделках ничего не теряют. А подобные сделки для населения могут играть значительную роль в части улучшения жилищных условий.
Юридическая чистота недвижимости
Важно знать, что отсутствие зарегистрированных лиц при продаже в домовой книге не всегда может означать чистоту сделки.
Иногда появляются риски оспаривания бывшими прописанными лицами в квартире на право проживания в своей доле или выплате компенсации за часть жилья.
Подобные риски возникают при разводах, выписке детей и заключению под стражу лиц, прописанных после приобретения жилья в ипотеку.
Законом предусматривается сохранение права на собственность за подобной категорией граждан. Поэтому иногда важно обращаться к опытным специалистам, юристам в целях проверки квартирной истории на чистоту сделки.
Как правило, банки сами инициируют такую проверку и не смогут позволить проводить операции с имуществом, у которого имеются проблемы. В этом случае кредитная организация является залоговым владельцем продаваемого и покупаемого имущества.
