О Деньгах

Что лучше — ипотека или кредит? Особенно остро выбор стоит перед людьми, у которых есть первоначальный капитал, но не хватает определенной суммы для покупки квартиры (от 100 тысяч рублей до миллиона). Клиенты, не владеющие ею, однозначно могут претендовать только на ипотеку, остальным приходится выбирать наиболее хороший и подходящий вариант.

Что выгоднее?

Какой из банковских продуктов наиболее интересен для приобретения недвижимости, можно сказать только после оценки некоторых важных моментов, влияющих на решение клиента и банка:

• требуемый размер суммы;
• сроки погашения ссуды;
• назначение жилья.

Изучая предложения московских банков, заметно, что для людей со средним доходом сумма потребительского займа составляет в среднем 500 000 рублей, хотя для отдельной категории граждан возможно увеличение до 1 000 000 рублей. Ипотечный кредит позволяет взять большую сумму в качестве заемных средств. Соответственно, если на руках имеется 40% от стоимости жилья, имеет смысл купить недвижимость в кредит.

Понять, в какие сроки получится выплатить заем, легко — финансовые учреждения берут для расчета ежемесячный доход человека или семьи, 30% от полученной суммы может быть потрачено на погашение кредита. Данная нехитрая формула позволяет клиенту самостоятельно оценить платежеспособность. Срок, предусмотренный потребительским кредитом, составляет 5 лет (в редких случаях 7 лет), взять ипотеку можно на больший срок, до 30-ти лет.

Важно учитывать и ст.12, а также положения гл. V ФЗ «Об ипотеке» в действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ, а в них говорится о том, что на дом или квартиру, приобретаемые по ипотечному договору, накладываются ограничения на пользование, так как недвижимость автоматически становится залоговой. Невыполнение обязательств может привести к расторжению договора с банком с полным погашением задолженности. Речь идет о невозможности регистрации иных лиц или сдачи жилья в аренду, если это не оговорено в договоре. Продать квартиру тоже не удастся — только при закрытии долга по ипотечному кредиту. В отличие от него, обязательства по потребительскому кредиту без обеспечения позволяют распоряжаться имуществом так, как того желает владелец.

Требования банка

Ипотека или потребительский кредит? Рассмотрим, какие документы требуют кредитные организации для обоих видов займов.

• Обычная ссуда предполагает проверку платежеспособности обратившегося человека, для этого понадобится только паспорт и справка о доходах. Если клиент владеет зарплатной картой этого же банка, то ему не придется подтверждать доходы.
• При рассмотрении заявки на ипотеку банки рассматривают не только заемщика, но и состав его семьи, их доходы, а также приобретаемую квартиру. Проверка документов в этом случае подразумевает большие затраты времени.
• При потребительском кредите заемщику понадобится подождать всего один день, чтобы узнать о решении банка.
• Заявка на ипотеку рассматривается 5 рабочих дней.
• Пакет документов при обычном займе значительно меньше.
• Для ипотечного придется собрать более расширенный пакет, пройти регистрацию в Росреестре, представить некоторые справки в двух экземплярах, что требует дополнительных финансовых вложений (оплата госпошлины и пр.).

Сравниваем процентную ставку

Кредит на квартиру в ипотеку регулируется ОАО «АИЖК», организацией, созданной Правительством РФ. Благодаря ее деятельности кредитные программы совершенствуются и становятся более доступными. На сегодняшний день действуют следующие процентные ставки:

• потребительское кредитование — 15-22% годовых;
• ипотека — 10-15% годовых.

С первого взгляда кажется, что второй вариант выгоднее, однако, если подсчитать общую сумму переплаты, получается, что ипотека значительно дороже. А все из-за более длительного срока выплаты. В итоге по обычному кредиту переплата обычно составляет 50%, а по ипотечному 100% и 200%

Дополнительные расходы

Что выгоднее, ипотека или кредит, можно будет сказать после подсчета итоговой суммы затрат, а в нее входят иные расходы, подлежащие обязательной оплате:

• Страхование. Ипотека, как и все существующие займы, обеспеченные залоговым имуществом, подлежит его обязательному страхованию. При этом если наступит страховой случай, средства, полученные в качестве оплаты страховки, пойдут на погашение потерь банка. Заемщику можно рассчитывать только на остаток суммы — данный факт регламентируется п.2 ст.36 ФЗ «Об ипотеке» в редакции от 7 мая 2013 года. Для сравнения, в случае страхования собственного жилья, на которое не наложены обременения, 100% компенсации пойдут на перекрытие затрат заемщика — такие правила действуют, если оформить простой кредит на покупку квартиры.
• Страхование жизни — это тоже обязательный пункт для всех, кто решил брать ипотеку. Если произойдет несчастный случай или заемщик умрет в течение срока выплаты ссуды, страховая сумма будет направлена в финансовое учреждение на возмещение убытков. Сам заемщик, а также его родственники (если речь идет о летальном исходе) не могут претендовать на страховую выплату. Данное обременение в большинстве случаев является недостатком ипотечного кредитования.
• Оценка жилья — данную процедуру должен выполнить независимый оценщик. Неважно, рассматривается новый жилой фонд или вторичное жилье, документ об оценке необходимо предоставить в банк. Все расходы по оформлению ложатся на потребителя, а это дополнительные затраты, причем немалые.

Сравним условия

Приобретение квартиры в кредит или ипотеку дает право на получение налогового вычета — это самый приятный момент в обеих сделках. Владельцам сертификата материнского капитала лучше взять ипотеку, потому что в этом случае его можно использовать в качестве первоначального взноса. Иначе обналичить его для частичного погашения потребительского кредита не получится, законом подобные сделки не предусмотрены.

Ипотечное кредитование предполагает дополнительную юридическую проверку документации и самой недвижимости службой безопасности банка, а также страховой компанией — это неоспоримый плюс, предоставляющий гарантию чистоты сделки и возможного ее оспаривания в будущем.

Главным недостатком ипотеки является обязательное согласование с банком объекта, который собирается приобрести клиент. Например, не каждая новостройка в Москве может быть одобрена кредитной организацией. Местонахождение недвижимости и ее состояние тоже влияют на решение банка.

Получение ипотеки практически невозможно при наличии прописки в приобретаемой квартире или доме несовершеннолетних лиц, а также инвалидов. Объясняется это дальнейшими сложностями, которые возникнут при возможном уклонении от выполнения обязательств со стороны заемщика — в этом случае реализовать право обременения банку будет непросто.

Таким образом, анализируя условия займов, требования банка и процентные ставки, сложно дать однозначный ответ на вопрос, что лучше — кредит или ипотека? Следует изучить конкретные предложения банков, рассмотреть их и согласно личных возможностей и пожеланий, учесть сроки и перспективы будущего, и только потом принимать решение в пользу одного из возможных кредитных займов. Нет универсального ответа — в каждом отдельном случае и ипотека, и потребительский кредит могут оказаться наиболее выгодными.