Срок кредита на покупку собственного недвижимого имущества обычно составляет около 20 лет, за это время вы можете захотеть сменить жилье на новое. Так как квартира под залогом у банка, возникает вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой.
Виды обременений на имущество
Само по себе обременение – это ограничение собственника в распоряжении имуществом. Виды его также различны:
- Ипотека. Самый распространенный вариант, в связи с популярностью такого кредитования. В таком случае квартира продается с участием и с согласия банка, так как она под залогом у него. Причем кредитная организация имеет право поставить свои условия, невыполнение которых признает сделку купли-продажи недействительной.
- Рента. Есть правило, по которому человек оплачивающий ренту не может распоряжаться судьбой собственности, в которой живет рентополучатель. Соответственно от последнего и будет зависеть судьба сделки.
- Наложение ареста на жилое помещение. Только после оплаты всех долгов сделка будет признана действительной.
- Квартиры в найме. Если вы купите такую квартиру, то придется дожидаться окончания срока сдачи жилья, прежде чем выселять жильцов.
- Есть прописанные лица. Если кто-то самостоятельно перед продажей не захотел выписаться, то можно обратиться в суд, однако, стоит учесть, что есть категория людей, которые по закону имеют право на проживание в такой собственности и выселить их нельзя.
- Дом в аварийном состоянии. Если помещение признано таковым официально, то продавать собственность в нем запрещено.
- Есть сервитут на землю. Сервитут – право определенных лиц на использование земельного участка. Соответственно после окончания договора вы сможете полностью использовать площадь.
В большинстве случаев обременения недвижимую собственность продавать можно. Остановимся более подробно на распространенном варианте, когда есть ипотечный кредит.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Прежде чем приступать к поиску покупателя на ваше жилье, стоит понимать, что в такой сделке будут участвовать не две стороны, как обычно, а три:
- Собственник квартиры в залоге (продавец);
- Покупатель;
- Залогодержатель, то есть банк.
И осуществить такую сделку можно несколькими способами, в том числе и в Москве:
- За наличные деньги;
- Покупатель также имеет отношение к ипотеке;
- Через кредитную организацию.
Разберем каждый случай более подробно, чтобы вы могли для себя определиться с выбором способа реализации ипотечной собственности.
Продажа за наличные деньги
Чтобы продать недвижимое имущество за наличные деньги, имея долг за нее в кредитной конторе, проделайте несколько действий:
- Оповестите банк о желании продать жилплощадь. Не получив разрешения, можно даже не искать покупателя.
- В этой бумаге следует прописать причину погашения задолженности раньше времени. Например, переезд и в связи с этим изменение финансового положения. Банки нехотя соглашаются закрывать долг раньше времени, поэтому описывайте все максимально подробно.
- Затем, переходите к поиску покупателя, который должен будет внести вначале деньги в банк за ипотеку и только потом получить договор. При этом не забудьте выписаться из квартиры и такую же процедуру проделать для своих несовершеннолетних детей.
- Далее, необходимо оформить задаток, так как покупатель вначале должен отдать сумму для погашения задолженности в банке, а только потом остальную часть.
- В договоре на задаток обязательно укажите сумму и способы выплаты, а также срок, за которую продавец должен продать жилплощадь, и кредитора, который снимет обременение.
- Затем производите погашение долга, при этом получаете закладную на собственность на руки.
- Снимаете жилплощадь с обременения. Для этого необходимо обратиться в УРФС (регистрацию недвижимости) или ближайший МФЦ. С собой следует взять:
- Паспорт
- Свидетельство, что вы собственник,
- Справку, что нет долга;
- Закладную
- После того как регистрация будет окончена, на обратной стороне свидетельства поставят штамп, что обременение снято.
Только после всех этих процедур можно перейти к продаже квартиры и заключать с покупателем договор купли-продажи.
Когда покупатель сам рассчитывает на ипотеку
Чтобы продаваемую жилплощадь с договором займа мог купить человек, который сам рассчитывает на получение ипотеки, в первую очередь уточните, какая сумма у покупателя наличными, а какую он оформит в долг.
Только в том случае, когда сумма наличных достаточно для погашения вашей задолженности, переходите к следующим действиям:
- Предупредить кредитора о плане досрочно оплатить долг.
- Заключить также договор задатка с покупателем, не забывайте, что сумма обязана покрывать задолженность перед кредитной организацией.
- Вместе с будущим владельцем в отделении банка оплачиваете задолженность по ипотечному договору.
- Снимаете квартиру с обременения.
- Теперь необходимо покупателю подготовить следующие документы для получения своего ипотечного займа:
- Заказать выписку из ЕГРП на недвижимость.
- Взять из ТСЖ справку, что на жилплощади нет задолженности.
- А также получить справку, что уже никто не прописан в квартире.
- Получить официальную оценку квартиры. Для этого обращаются в специальные конторы, при этом срок изготовления такого документа в среднем составляет 3 дня. В любом городе, в том числе и в Москве, таких организаций много
- Затем покупатель с пакетом всей документации обращается в банк.
- Если его заявка одобряется, вы оформляете договор купли-продажи, регистрируете сделку и получаете оставшуюся сумму за жилье.
Есть еще третий способ продажи квартиры с обременением по ипотеке, который мы рассмотрим далее.
Продажа через банк
Если вы хотите, чтобы реализацией вашей ипотечной собственности занимался сам банк, то не стоит забывать, что кредитная организация в первую очередь будет искать свою выгоду, а не вашу.
При выборе такого пути решения проблемы, проделайте следующее:
- Обратитесь в организацию, предоставившую кредит на жилплощадь, с просьбой досрочного закрытия договора.
- Банк сам подберет покупателей и подготовит соглашение для подписания сторон.
- Далее, вам с покупателем предложат открыть депозитные ячейки для заключения сделки.
- Человек, который планирует купить собственность, перечисляет туда сумму задолженности по ипотеке.
- Заключается договор-купли продажи, а после снятия с обременения квартиры, вы получаете доступ к своей депозитной ячейке.
Этот способ относительно ваших затрат времени и сил самый быстрый, но с финансовой точки зрения – невыгоден. Банк свои средства получит, а вот ваша прибыль может быть совсем незначительной.
Важные моменты при покупке квартиры, находящейся в ипотеке
Если вы находитесь со стороны покупателя такой квартиры, то из вышесказанного обязательно обращайте внимание на следующие нюансы:
- В выписке из ЕГРП не должно быть никаких дополнительных обременений.
- Чтобы обезопасить ваши выплаты в пользу продавца, лучше прибегать к банковским ячейкам, где фиксируются все денежные операции.
- Обязательно проверьте выписку из домовой книги, чтобы никого зарегистрированного в квартире не было.
- Согласие банка надо увидеть до того, как заключать договор.
При внимательном контроле всех пунктов покупка квартиры, находящейся в ипотеке, не составит для вас дополнительных хлопот.
Таким образом, продажа квартиры с обременением по ипотеке не только возможна, но и доступна несколькими способами. Во всех случаях обязательно оповещение банка о досрочном закрытии долгового обязательства.
