О Деньгах

Программу ипотечного кредитования предлагают многие банки. Предлагаемые жилищные кредиты отличаются между собой процентной ставкой, условиями выдачи, начислением комиссий и дополнительных платежей. Покупка недвижимости в ипотеку серьезный шаг, и поэтому перед подписанием договора нужно знать, можно ли погасить ипотеку заранее. Банки отрицательно относятся к просроченным платежам, но досрочное погашение ипотеки тоже не приветствуют. Это легко объяснить – заранее выплаченный заем лишает кредитное учреждение прибыли.

Виды платежей

Выгодно ли заемщику закрыть раньше срока свой долг перед банком? Чтобы ответить на поставленный вопрос, нужно узнать заранее, какие виды платежей использует банк. В настоящее время, кредитные учреждения используют два вида выплат по займу: аннуитентные и дифференцированные платежи.

В первом случае, заемщик выплачивает кредит равными частями на протяжении всего срока ипотечного кредитования. Ежемесячный платеж включает в себя часть от основного долга плюс проценты. Большая часть банков используют именно этот вид оплаты, так как заем гасится дольше и соответственно прибыль кредитного учреждения растет. Заемщики с аннуитентными платежами часто спрашивают у кредитных инспекторов – как досрочно погасить ипотеку? Обычно клиенту предлагается два варианта: уменьшить срок ипотеки или размер платежа.

• Первый вариант заманчив тем, позволяет погасить ипотечный кредит с опережением графика. Это подходит тем заемщикам, которые оплачивают ежемесячный платеж без ущерба личного бюджета.
• При втором варианте погасить ипотеку раньше не получится. В этом случае разрешается уменьшить размер ежемесячного взноса, при этом срок погашения займа не меняется.

При дифференцированном способе оплаты, общая сумма долга выплачивается одинаковыми частями за весь период погашения, при этом процент начисляется на остаток суммы. Самые большие платежи стоят в начале кредита, затем с каждым месяцем они становятся меньше. Так как происходит досрочное погашение кредита при дифференцированных платежах? По причине начисления процентов на остаток суммы, чем быстрее уменьшается основной долг, тем меньше будут разовые взносы. При стабильном доходе завышенные платежи позволят досрочно гасить ипотеку, сэкономя при этом неплохую сумму. К сожалению, банки в редких случаях выдают займы таким способом.

Способы досрочного погашения долга

Кредитные эксперты советуют, как можно погасить ипотеку досрочно. Сделать это можно двумя способами:

• полностью закрыть весь кредит одной суммой;
• делать крупные взносы с периодичностью, скажем, в квартал или полугодие.

Ситуация зависит от финансового благосостояния заемщика. В любом случае нужно просчитывать, стоит ли откладывать средства на протяжении нескольких лет, чтобы потом полностью выплатить ипотеку, или делать разовые крупные платежи, к примеру, раз в три месяца. Какой бы вариант Вы не выбрали, он в любом случае будет экономически выгоден.

Погашать ипотеку досрочно не выгодно только в одном случае – если эти деньги могут принести дополнительный доход. Например, если процентная ставка по кредиту составляет 13%, а предполагаемая прибыль от вложения средств 18%. Тут разница очевидна. Но если колебания в процентах составляет около 1-2%, все вычисления должны проводиться с особой тщательностью.

Дополнительные условия банка

При заключении договора ипотечного кредитования, одним из обязательных условий является страхование жилья или самого займа. В редких случаях страхуется и то, и другое. При досрочном погашении долга, клиент имеет право пересмотра стоимости страховки. Чтобы знать, как правильно оформить соответствующие документы, необходимо обратиться в страховую компанию, где договор заключался. Так же досрочно можно расторгнуть договор на страхование квартиры при полном погашении долга раньше времени, в этом случае платится небольшая неустойка, предусмотренная в условиях подписанного договора. В любом случае, возврат части страховой суммы будет неплохим бонусом.

При выдаче кредита, банковская организация рассчитывает получить прибыль любым путем. Поэтому вопрос можно ли досрочно погасить ипотеку и не платить при этом штрафы и неустойки мучает многих заемщиков. Раньше банки выставляли всевозможные ограничения в виде пени, не позволяющие заемщику рассчитаться с кредитором раньше времени. Таким способом банк покрывал часть недополученной прибыли. Но 1 ноября 2011 года в Гражданский Кодекс была внесена поправка, согласно которой заемщик может в любой момент оплатить остаток долга без каких-либо штрафов.

Обязательным пунктом отмечено, что заемщик должен предупредить кредитора за 30 дней до момента погашения о своих намерениях. Заявление подается в том банке, где кредит оформлялся, и оно рассматривается руководством учреждения в течение 4 рабочих дней. Затем в графике оплаты долга заемщика, происходят коррективы, на основании которых ипотеку возможно досрочно погасить. Эта процедура одинаково подходит как к полному погашению, так и к частичному.

На законных основаниях банковское учреждение может ограничить досрочное погашение отдельными условиями, прописанными в договоре. Например, минимальная сумма погашения может составлять 30000 рублей. Часто практикуется и такой пункт в ипотечном договоре: либо клиент вносит только ежемесячные платежи, согласно графику оплаты, либо вносит остаток долга целиком, включая проценты, набежавшие на день досрочного погашения.

Чтобы избежать неприятной ситуации уже после подписания всех документов, заемщику рекомендуется:

• На первой стадии оформления кредита, при подаче заявки, необходимо уточнить – какой вид платежей будет применяться: дифференцированный или аннуитентный?
• Возможно ли досрочно погасить ипотеку, и какие санкции применяются в случае преждевременной оплаты;
• При появившейся возможности частично выплатить долг перед банком, нужно определиться каким способом Вы это сделаете: путем сокращения срока кредитования или уменьшением суммы ежемесячного платежа. По подсчетам экспертов, вариант уменьшения срока ипотеки более выгодно, чем уменьшение разового взноса;
• Если Вы решили выплатить весь остаток долга, не делайте это через терминал. Лучше всего прийти в банк, запросить документ, показывающий остаток займа плюс проценты на дату погашения и только после этого через кассу банка погасить кредит.
• Для непредвиденных ситуаций лучше сохранять все платежные документы вплоть до последнего взноса;
• Если Вы планируете в дальнейшем пользоваться кредитными программами банка, не стоит делать досрочное погашение в первые месяцы платежей. Таким образом, Вы можете попасть в так называемый «серый список». Но тогда сумма переплаты процентов будет значительной.
• При нестабильном финансовом положении не стоит отдавать последние средства, чтобы досрочно закрыть ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость снова оформлять кредит.

Выплата долга путем рефинансирования

С помощью рефинансирования в стороннем банке клиент может изменить способ уплаты ипотеки. Заемщик может обратиться в любой банк с более выгодными условиями по кредитованию с просьбой переоформления долга. Например, таким образом можно изменить виды ежемесячных платежей – с дифференцированных на аннуитентные, сократить или увеличить график погашения, изменить процентную ставку. При рефинансировании объект недвижимости переходит в залог стороннего банка.

Бывают случаи, когда остаток долга не очень большой и владельцу квартиры нужно срочно ее продать. Вариантом досрочного погашения может стать потребительский кредит. Однако, при непогашенной ипотеке, оформить его будет затруднительно. Банк потребует залог, к примеру, автомобиля, или наличие поручителей.

С экономической точки зрения досрочное погашение жилищного займа в большинстве случаев выгодно для клиента. При принятии такого решения, все-таки нужно просчитать все варианты погашения – сокращение графика платежей или уменьшение ежемесячного платежа. Может быть, выгоднее инвестировать свободные деньги, чем досрочно прекратить свои обязательства перед банком?